مقال رام إلى عرض مبالغ الشفعة مع الإيداع
أوجب المشرع على الشفيع قبل تقديم دعوى الشفعة في مواجهة المشتري سلوك مسطرة العرض العيني والإيداع، وهو ما نصت عليه المادة 306 من مدونة الحقوق العينية التي نصت على " يجب على من يرغب في الاخذ بالشفعة ن يقدم طلبا إلى رئيس المحكمة الابتدائية المختصة يعبر فيه عن رغبته في الأخذ بالشفعة. ويطلب فيه الإذن له بعرض الثمن و المصروفات الظاهرة للعقد عرضا حقيقيا ثم بإيداعهما في صندوق المحكمة عند رفض المشفوع منه للعرض العيني الحقيقي، و أن يقوم بكل ذلك داخل الأجل القانوني و إلا سقط حقه في الشفعة"، و في نفس الاتجاه سار المجلس الأعلى (محكمة النقض حاليا) في قرار عدد 21 الصادر بتاريخ 27/01/1981 في الملف الشرعي عدد 71/854 الذي جاء بما يلي " الشفيع لا يعتبر ممارسا لحقه في الشفعة إلا إذا أبدى رغبته في الاستشفاع و تقدم بالعروض العينية الحقيقية داخل الأجل المحدد للشفعة ... و إن لم يقم بهذا العمل المزدوج(إبداء الرغبة و العروض) داخل الآجال المذكورة اعتبر غير ممارس لحقه في الشفعة بصفة قانونية و بطل حقه فيها".
أولا: الإجراءات المسطرية الخاصة بالعرض العيني والإيداع
يعتبر المشتري دائنا للشفيع بينما يكون
الشفيع في مركز المدين مما يلزم هذا الأخير بتنفيذ التزاماته طبقا لما يقضي به
الفصل 171 من قانون المسطرة المدنية الذي جاء فيه: " إذا رفض الدائن قبول
الشيء الذي عرض مدينه أو من يتصرف باسمه أن يقدمه تنفيذا لالتزام حال فإن المدين
ينذره ضمن الشروط المقررة في الفصل 148 لقبول وفائه".
وعلى هذا الأساس يتبين من خلال المادة 306
من مدونة الحقو ق العينية، أن أول إجراء يجب على الشفيع القيام به هو تقديمه لطلب
لرئيس المحكمة المختصة يعبر فيه عن رغبته في الاخذ بالشفعة، ويقدم هذا الطلب في
شكل مقال مؤدى عنه الى رئيس المحكمة الابتدائية المختصة في إطار مقتضيات الفصل 148
من قانون المسطرة المدنية يرمي من خلاله الاذن له بعرض ثمن الشراء والمصروفات
الظاهرة عرضا حقيقيا وكذا ايداعهما في صندوق المحكمة عند رفض المشتري ذلك.
وفي حالة الاستجابة لهذا الطلب يصدر رئيس
المحكمة الابتدائية أمرا يعين بموجبه مفوضا قضائيا يأمره بالانتقال الى موطن أو
محل إقامة المشفوع منه ليعرض عليه المبالغ المالية وذلك طبقا للفصلين 172 و 173 من
قانون المسطرة المدنية.
وبناء على ذلك يحرر المفوض القضائي الذي
عهد اليه القيام بهذه المهمة محضرا، وقد يتضمن هذا المحضر إما بقبول المشفوع منه
للعرض أو برفضه، ففي حالة قبول الثمن يعتبر المحضر المعد لذلك بمثابة سند تنفيذ
يتم تقييده في الرسم العقاري المعني بالشفعة وتنقل بموجبه الملكية للشفيع، أما في
حالة الرفض فيشار إلى ذلك في المحضر الذي يعتبر حجة في صالح الشفيع والذي يعتمد
عليه في دعوى المطالبة بالشفعة.
وحسب المادة 306 المشار إليها أعلاه فإن
الوسيلة الوحيدة التي يتم بواسطتها العرض العيني هي صندوق المحكمة علما أنه لا
يجوز للشفيع استرداد هذا الثمن الى حين البت في دعوى الشفعة.
هذا، و فيما يخص الأشياء التي يكون المشفوع
منه قد أضافها في الحصة المشفوعة من ماله كالبنايات أو الاغراس، فقد ميز المشرع من
خلال الفصل 308 من مدونة الحقوق العينية بين حالتين:
الحالة الاولى: التي يقوم فيها المشتري
بإحداث بنايات وأغراس قبل إعلان الرغبة في الاخذ بالشفعة فنص المشرع على تطبيق
الاحكام المتعلقة بالبناء والغرس في ارض الغير بإذنه أي أنه يعتبر حسن النية وبالتالي
يخير الشفيع بين أمرين، إما دفع قيمة البناء أو الاغراس إضافة الى ثمن الاستشفاع
أو يدفع مبلغا يعادل ما يزيد في قيمة الملك.
الحالة الثانية : التي يقوم فيها المشتري
بإحداث بنايات و أغراس بعد إعلان الرغبة في الشفعة فتطبق الاحكام المتعلقة بالبناء
و الغرس في أرض الغير دون إذن و يعتبر سيء النية و بالتالي يخير الشفيع بين مطالبة
المشتري بهدم ما بنى أو قلع ما غرس على نفقته و دون أي تعويض أو بتملك البناءات و
الاغراس بقيمتها إذا رغب في ذلك.
وبالنسبة لثمار الحصة المشفوعة نجد المشرع
من خلال المادة 309 لم يلزم الشفيع بردها إلا من تاريخ المطالبة بالشفعة.
ثانيا: نموذج مقال مختلفة رام الى عرض مبالغ الشفعة مع الايداع
طنجة في :../../2022
مقال مختلفة رام الى
عرض مبالغ الشفعة مع الإيداع
إلى السيد رئيس المحكمة الابتدائية بطنجة
لفائدة: (الاسم الكامل للمدعي)
الساكن ب : (العنوان الكامل للمدعي)
في مواجهة : (الاسم الكامل
للمدعى عليه)
عنوانه : (العنوان الكامل للمدعى عليه)
سيدي الرئيس:
للعارض الشرف بأن يعرض على أنظاركم ما يلي:
حيث إن العارض يملك على الشياع في العقار المسمى " ...."
ذي الرسم العقاري عدد "...." الكائن بطنجة عن طريق الشراء من البائع له
المسمى "...."، وذلك منذ تاريخ 19/08/1996 حسب الثابت من شهادة الإيداع المؤرخة
في 16/03/2022 رفقته.
وحيث أن أحد المالكين على الشياع مع العارض و هو المسمى
"...." فوت مؤخرا جميع واجبه في العقار المذكور أعلاه للمسمى " اسم
المدعى عليه" بمقتضى رسم شراء عدلي عدد 218 بتاريخ 26/06/2021، والذي تم
ايداعه على الرسم العقاري عدد "رقم الرسم العقاري" بتاريخ 19/07/2021
كناش الإيداع 214 عدد 119 بثمن اجمالي قدره و نهايته 85.000،00 درهم حسب الثابت من
رسم الشراء 218 و شهادة الإيداع المؤرخة في 16/03/2022 رفقته.
وحيث إن العارض و باعتباره مالك سابق على الشياع في العقار
المسمى " اسم العقار" ذي الرسم العقاري عدد " رقم الرسم
العقاري"، فإنه يكون محقا في استشفاع الأجزاء المفوتة للمطلوب ضده" اسم
المدعى عليه" في الرسم العقاري عدد" رقم الرسم العقاري" بمقتضى رسم
شراء عدلي عدد 218، و يعرض عليه ثمن الشراء و مصروفات العقد و المفصلة كما يلي:
- ثمن الشراء: 85.000،00 درهم
- واجب تحرير العقد: 1500،00 درهم
- واجب التسجيل: 4350،00 درهم
-واجب ادراج العقد على الرسم العقاري: 1600،00 درهم
- واجبات إضافية إن وجدت: 1000،00 درهم
المجموع الكلي للعرض هو: 93.450،00 درهم
لهذه الأسباب ومن أجلها
يلتمس العارض منكم سيدي الرئيس بكل احترام:
في الشكل: قبول الطلب شكلا لتوفره
على كافة الشروط المتطلبة قانونا.
في الموضوع:
- بناء على ما تمت مناقشته أعلاه.
- بناء على الوثائق الموجودة رفقته.
- التفضل بإعطاء الموافقة والاذن لاحد السادة المفوضين
القضائيين التابعين لدائرة نفوذ هذه المحكمة قصد الانتقال الى عنوان المطلوب ضده
المسمى " اسم المدعى عليه" ويعلمه برغبة العارض في استشفاع الأجزاء المفوتة
له من طرف المسمى "...." بمقتضى رسم شراء عدلي عدد 218 في العقار المحفظ
المسمى " اسم الرسم العقاري" ذي الرسم العقاري " رقم الرسم
العقاري" ويعرض عليه مبلغ 93450،00 درهم المتعلق بواجب الشراء ومصروفات العقد
كما هي مفصلة أعلاه، وفي حالة الرفض أو تعذر العرض إيداع هذه المبالغ بصندوق هذه
المحكمة ووضعها رهن إشارته.
تحرير محضر في الموضوع.
تحت جميع التحفظات
الامضاء:
المرفقات:
- صورة من شهادة الإيداع مؤرخة في 16/03/2022 تتعلق
بالعارض.
- صورة طبق الأصل من رسم شراء عدلي عدد 218.
- صورة من شهادة الإيداع مؤرخة في 16/03/2022 تتعلق
بالمطلوب ضده.